Великое превращение

12 мая, 2016

Как бывшие промзоны становятся жилыми районами


Трансформация промышленных объектов в гражданские уже стала трендом в девелопменте и проектировании. Что ожидает инвестора, который решился взяться за предприятие советской эпохи, чтобы превратить его в новый микрорайон?

Ближайшие годы станут знаковыми для изменения облика объектов промышленного назначения, которые перестали быть эффективными, а то и вовсе закрылись. Не секрет, что Москва нуждается в том, чтобы по максимуму использовать внутренние земельные резервы и площади.  Промышленные комплексы, которые находятся в черте города, но не приносят прибыли, попали под пристальное внимание, как властей, так и потенциальных инвесторов.

Главные преимущества бывших промзон - их удачное расположение. Когда-то они ютились на городских окраинах, а сегодня оказались практически в центре столицы и стали привлекательным местом под застройку в мегаполисе.

Юрий Ильин

 

«Все больше растет популярность промышленных объектов, расположенных возле воды, - рассказывает коммерческий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. - Раньше реки выполняли сугубо транспортную функцию, а сегодня девелоперы превращают такие участки в рекреационные зоны».

 

 

Но главное преимущество таких лакомых участков в том, что можно превратить его в маленький город внутри большого. Промзона «Южный порт», например, предполагает реорганизацию с созданием трех крупных функциональных зон: жилой, коммерческой, а также инновационно-производственной.  Огромная территория завода «ЗИЛ» превратится в жилой комплекс «ЗИЛАРТ» площадью 65 га. «Группы ЛСР» до 2022 года обещает обеспечить его жилыми кварталами со всей необходимой инфраструктурой, среди которых набережная вдоль Москвы-реки, пешеходный бульвар, протяженностью 1200 метров, музейный центр современного искусства «Эрмитаж - Москва».

«Застройщики, конечно же, заинтересованы в реализации комплексных проектов редевелопмента территорий, - констатирует Юрий Ильин, - это позволяет создать новую комфортную городскую среду на месте устаревшей депрессивной застройки. Заинтересовано в таких проектах и государство. Существующая транспортная сеть района, где ведется строительство жилого комплекса «ЗИЛАРТ», к примеру, в ближайшем будущем будет дополнена новыми инфраструктурными объектами: мостами, дорогами, новыми станциями метро и платформой кольцевой железной дороги».

 

ЖК "ЗИЛАРТ"

 

Катриченко Даниил

Подтверждают активность девелоперов в отношении промзон и проектные компании. «В последнее время мы действительно отмечаем возросший спрос заказов на проектирование новых жилых объектов на месте бывших заводов, - говорит Даниил Катриченко, технический директор компании GENPRO, - для нас, как для проектной организации, это дает большое поле для деятельности. У архитекторов, задействованных в проектах, есть творческое пространство при создании объектов комплексной застройки. Главная задача: соответствовать градостроительной среде, при этом уделяя особое внимание привлекательности и функциональности архитектурного проекта».

По сведениям департамента градостроительной политики Москвы, на территории промышленно-коммунальных предприятий строится сегодня около четверти всей недвижимости, вводимой в эксплуатацию. «ЗИЛ», завод им. Хруничева, «Серп и Молот» (один из самых амбициозных проектов редевелопмента - микрорайон «Символ»), территория Рижского грузового двора – эти масштабные проекты преобразования рассчитаны почти на 5 млн кв. м жилой недвижимости.

Архитектурно-градостроительная концепция территории завода "Серп и молот"


По мнению Анны Данченок, директора департамента консалтинга NAIBecar  сегодня в стадии планирования и реализации находится порядка 20 площадок, где предполагается возведение примерно 30 млн кв. м недвижимости. В будущем данные площади способны увеличить бюджет Москвы на на 60 млрд руб. в год и более. Однако, с учетом приостановки экономического роста, мы будем наблюдать замедление в темпах реализации проектов. Это связано как со снижением спроса со стороны населения, так и дефицитом доступного финансирования для девелоперов. Таким образом, в первую очередь на рынок будут выходить проекты, подразумевающие низкую стоимость квадратного метра, рассчитанные на массового потребителя, расположенные на наиболее востребованных направлениях.

Проекты комплексного освоения Москвы

Наименование проекта

Застройщик/ девелопер

Площадь, га

Всего, тыс. кв. м

Промзоны ЦАО

«Красный октябрь», р-н Якиманка, Берсеневская набережная

GutaDevelopment

15

212

«Золотой остров», от Большого Москворецкого моста до памятника Петру Великому на Стрелке остров

Не определено

40

 

1 200

 

«Москва-Сити»,

Пресненский р-н

AFI Development, Capital Group, GDO City Properties, MosCitygroup, ГКТашир, AEON Corporation, ГалсДевелопмент

100

4 170

Арт-Квартал,ул. Новорязанская, Ольховская, Бауманская, Воронцово поле, а также по Яузскому бульвару и участку Курского направления ЖД

Консорциум девелоперов

350

1 000

«Новоспасский двор»

Дербеневская наб.

PSNGroup

9,5 

111

 «Павелецкая»

(промзона №1)

 

194

 

Промзоны ЮВАО

«Nagatino-i-land»

Проектируемый проезд/пр-т Андропова

ОАО «Московский бизнес-инкубатор»

32

1 000

П-ов «ЗИЛ»,Даниловский р-н, ТТК

ЛСР (65 га, 950 тыс. кв. м)

444

4 500

Территории бывшей нефтебазы «Моснефтепродукт» и стадиона «Торпедо» 

ОПИН

Территории вдоль Симоновской набережной – общая площадь 23,18 га, из которых территория бывшей нефтебазы составляет 7,48 га. Всего проектом запланировано строительство 251 000 кв.м жилья, на территории нефтебазы около 148 000 кв.м

 

«Южный порт»,

Волгоградский пр-т

АEON Corporation, и др.

944

6 500

«Метрополия», на пересечении Волгоградского проспекта и ТТК (территория завода Москвич)

Метрополь Девелопмент

21

600 

Волгоградский пр-т

(промзона №25)

н/д

300

н/д

«Нагатинский затон»

(промзона судостроительного завода, 6-й квартал Нагатино)

н/д

33,4

290

"Грайвороново"

(промзона №56)

PSNGroup

400

586 (1 этап, 19,4 га)

"Серп и Молот"

(промзона №23)

ЗАО "Дон-Строй Инвест"

74,5

1 800

Промзоны ЗАО

«Фили Град», Береговой пр-д, вл. 5

(промзона №40)

MR Group

6

241

"Силикатные улицы"

(промзона №6)

ЗАО "Дон-Строй Инвест"

128

н/д

«Магистральные улицы»

(промзона №5)

н/д

215,8 

н/д

«Сердце Столицы», р-н Шелепихинской наб.

ЗАО "Дон-Строй Инвест"

14

635

"Звенигородское шоссе" (промзона №4)

Hines

н/д

н/д

Промзоны Очаково

«Южное Очаково»,

р-н Очаково-Матвеевское

(промзона №37А)

(возм. Девелопер – ГК «Интеко»)

316

1 740

«Северное Очаково»

(промзона №37)

(возм. Девелопер – ГК «Интеко»)

539

н/д

"Очаково"(промзона №37)

"Гута Девелопмент"

500

3 000

Промзоны СЗАО

«Тушино 2018»

ЗАО «Тушино 2018»

(ИФД «КАпитал»)

160

1 380

"Тушино"

(промзона №42)

"Гута Девелопмент"

 

 

Промзоны САО

«Ботанический сад»

ГК «Пионер»

9,4

214

 «Северянин»

(промзона №52)

н/д

327,5 

 

«Алтуфьевское шоссе»

(промзона №50)

н/д

272

н/д

"Огородный проезд"

(промзона №11)

MR-Group (100 га)

330

н/д

«Савеловский Сити»

MR-Group

5,17

85 (1 фаза 2,41 га)

Промзоны ВАО

«Соколиная гора»

н/д

21

88

«мкрн 115» Кузьминки (реконструкция жилого квартала)

S.Holding

н/д

1 000

                                               Источник: NAI Becar


Александр Смолянюк

Начинается преобразование промзон достаточно прозаично. Самый первый проект, который должен быть реализован на месте существующей старой застройки – это проект организации демонтажа. Он нужен, чтобы снять со здания прежний кадастровый номер и показать его в плане как демонтированное.

«Организация демонтажа - довольно сложная и дорогостоящая процедура, особенно если это крупное строение. Впоследствии сам проект демонтажа должен быть согласован с соответствующими организациями и внесен в топографический план, - объясняет главный инженер проектов компании ГЕНПРОЕКТ Александр Смолянюк, - затем выдается новая геоподоснова уже без старого строения, либо же здание показано как снесенное. И только после этого мы приступаем к процессу нового проектирования».

Чудеса превращения обходятся девелоперам и застройщикам не дешево. Чтобы на месте промзоны появился жилой дом или парк, необходимо убрать старые конструкции, ненужное дорожное полотно, вывезти строительный мусор на полигон для утилизации. Все инженерные сети также выносятся из зоны застройки. Это первое, с чем столкнется инвестор. В чистом поле построить дешевле, но земля в чистом поле не будет стоить так же, как земля на месте старого завода в центре Москвы. Кстати, земля из чистого поля тоже понадобиться, чтобы заменить грунт в будущем зеленом микрорайоне.

Вообще с целевым назначением участка нужно определиться на самом раннем этапе, так же как и организовать инженерные изыскания. Отчет по геологии грунтов, их химическим свойствам, дает очень важную информацию. Во-первых, можно ли жить на этой территории, не загрязнена ли почва, вода опасными для жизни элементами, которые могут навредить здоровью будущих жильцов. Но и, конечно, для проектировщиков и инженеров результаты изысканий нужны для проведения расчетов.

Сама стройплощадка при этом также представляет собой непростой участок для деятельности. Застройщику необходимо согласовать экологические нормы на обеспыливание, вывоз мусора и т.п. Стройплощадка в центре города должна быть обеспечена защитными козырьками, ограждением, освещением и охраной. Даже такой элемент в обустройстве площадки, как пункт мойки колес, имеет значение, поскольку техника не должна выезжать на городские магистрали с грязными колесами.

Города разрастаются, промзоны остаются практически в центре. При Советском Союзе к ним подтягивались линии метро и все необходимые коммуникации. Освоить эти участки – кропотливый труд многих специалистов. Но впоследствии великое превращение, будь-то в жилой квартал, торговый центр или офисное здание, не только изменит облик столицы, но и принесет свои дивиденды.

Эта статья на Сre.ru и Bpn.ru.

Великое превращение в BIM

10-30% сокращение затрат на строительство (!)
На 20-50% сокращение времени проектирования
10% сокращение сроков строительства
В 3-5 раз быстрее вносить изменения
В 4 раза меньше ошибок при планировании бюджета на строительство
Почти до 0 снижение ошибок и пересечений между различными дисциплинами

Узнать стоимость проекта

Прикрепить файлы (до 10 Мб)
Максимальный размер файла: 10 МБ.
Разрешённые типы файлов: jpg jpeg png pdf doc docx xls xlsx rar zip dwg rvt dxf pla pln dgn.
Высокое качество
Серьёзный опыт
Честные цены
Гарантия сроков
Комплексный подход
Простота сотрудничества